Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

В Госдуме планируют внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс — ожидается, что это упростит регистрацию собственности и снизит налоги. Придется ли идти и все переоформлять заново?

Истоки вопроса

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

В советские времена земля принадлежала государству. Однако в 1990 году было введено право на частную собственность, которое распространилось на дома, а затем на участки. Так получилось два объекта недвижимости — что создает порой немалые сложности.

Например, при оформлении и наследовании дома с земельным участком. Изменения в ГК (Гражданском кодексе) будут приняты, то все можно будет сделать сразу. Земля и все постройки, которые на ней возведены — будут считаться одним объектом недвижимости с общим кадастровым номером.

Это распространенная практика в западных странах.

О готовящихся поправках сообщил Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству. Законопроект был принят в первом чтении и разделен на части для проработки.

Массовая перерегистрация?

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

То есть придется идти и переоформлять дома с участками — по новому порядку? Чиновник считает, что в этом необходимости не будет.

«Во избежание очевидных проблем в сферах государственной регистрации и налогообложения, в переходных положениях законопроекта предусмотрена норма, по которой для зданий и сооружений на земельных участках сохраняется прежний порядок кадастрового учета и налогообложения. При этом будет указано, что они являются составной частью земельного участка. Так что массовой перерегистрации или перерасчета налоговых ставок не будет».

Павел Крашенинников подчеркнул также преимущества нововведения. Дом и участок будут оформляться как единый объект недвижимости. А это значит, что потребуется меньше документов, а налоги снизятся. И, конечно, получится сэкономить время и нервы.

«Предполагается, что количество бюрократических процедур сократится: гражданам не придется отдельно оформлять землю, отдельно дом. Все можно будет сделать за один раз».

Лишние сложности

Однако некоторые юристы не видят необходимости в этих поправках. Специалисты уверены, что собственников жилья ждут лишние хлопоты. Если на участке только один дом, то проблем быть не должно. Объект нетрудно продать.

Но как быть, если на земле построено несколько зданий, жилых и нежилых, а владелец хочет продать один из домов? Руководитель крупной юридической фирмы опасается, что придется выделить и часть земли для передачи покупателю — а какая эта часть, как определить границы. Вопросов много.

Эта проблема итак есть, а грядущие перемены, по словам юристов, вполне могут ее усугубить.

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

Вероятно, появятся и новые возможности для мошенников. Недобросовестные кадастровые инженеры могут позвонить уязвимому пожилому человеку и настаивать на скором переоформлении — «по новому порядку».

Дачники выиграют

Управляющий партнер другой юридической компании рассказал о плюсах поправок в ГК для садоводов. По его мнению, дачники вынуждены регистрировать все жилые и хозяйственные постройки на своем участке, а это, несмотря на дачную амнистию, достаточно хлопотно. Нужны документы, планы, описания. В противном случае их ждут неприятные последствия, связанные с уклонением от уплаты налогов.

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

Госинспекции по недвижимости активно занимается выявлением самовольных строений — с помощью дронов. За прошлый год так было обнаружено более 900 самостроев в Москве.

А если земельный участок и все, что на нем, станет единым объектом, то регистрация будет в рамках одного действия.

Более того,  у садоводов получится сэкономить на госпошлинах (за регистрацию перехода прав или за первичную регистрацию).

Дело о наследстве — участок твой, а дом мой

Пока поправки в ГК не приняты — возникают неприятные ситуации. В одном из популярных онлайн-изданий была рассказана история семьи с тремя взрослыми детьми.

После смерти хозяйки дома в сельской местности, их матери, наследники не смогли мирно решить вопрос о том, кому достанется недвижимость. В завещании женщина завещала старшей дочери гараж и ½ дома, а второй дочери и сыну — по ¼ этого дома.

А об участке ничего сказано не было. Договориться не получилось, потому, как все дети покойной претендовали и на землю тоже.

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

Начался долгий судебный процесс, решения опротестовывали — то один, то другой наследник. Дошло до Верховного суда (ВС). По действующему закону (статья 130 ГК РФ) участок и постройки на нем — «самостоятельные» объекты.

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда постановила, что разными объектами можно распоряжаться по отдельности. Судьи посчитали, что участок не считается придатком строения, однако собственник дома или другого сооружения может пользоваться землей. И участок отдельно от дома завещать можно.

Хотя в статье 1 Земельного кодекса говорится о принципе единства судьбы земли и объектов, которые на ней расположены.

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

В Верховном суде подчеркнули, что раз хозяева дома и участка одни и те же, то принцип не нарушается. Несовпадение же долей не играет роли. И все решения, принятые по этому спору о наследстве, были отменены, а дело направлено в первую инстанцию — для нового рассмотрения с учетом разъяснений ВС.

Если поправки, как обещает Крашенинников, примут в ближайшее время, ряд подобных вопросов будет решаться быстрее.

Поправки отрегулируют вопросы собственности

Жилой дом и земля под ним станут единым объектом недвижимости. Им будет присваиваться общий кадастровый номер. Это должно снизить бюрократическую нагрузку на граждан при оформлении собственности, заявил в интервью «Российской газете» глава думского комитета по законодательству Павел Крашенинников.

По его словам, депутаты скоро завершат работу над соответствующими поправками в Гражданский кодекс. Уточняется, что предусмотрен некий переходный период, в течение которого будут действовать и нынешний — раздельный подход, и новый — объединенный, а также прежний порядок кадастрового учета и налогообложения.

“Ъ FM” спросил у профильных юристов, какие проблемы решает такое нововведение и пойдет ли на пользу гражданам? Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко полагает, что новая норма лишь усложнит жизнь собственникам жилья, порождает множество новых вопросов.

«Нет проблем, если один объект находится на одном земельном участке, соответственно, продается все вместе. Сложности возникают, когда в частной собственности на земельном участке у лица находится несколько домов или несколько зданий нежилых.

Если продается один из этих домов или одно из зданий, возникает вопрос о необходимости выделения под ним земельного участка и передачи покупателю.

Соответственно, возникает вопрос: какую часть, как определяются границы, кто определяет, каким образом и так далее.

И на сегодня существует такая проблема, и в будущем эта проблема может только усугубиться.

Второй вопрос возникает с кадастровой стоимостью. Она установлена отдельно на земельный участок и отдельно на объекты недвижимости, и эта система должна быть пересмотрена.

Более того, на сегодня земельный участок под многоквартирный дом не является объектом налогообложения, то есть собственники квартир не платят налог на землю.

А что будет происходить, когда это будет единый объект? Нет такой уверенности, что нововведение не повлечет увеличение кадастровой стоимости», — отметил Игорь Чумаченко.

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

По закону, многие постройки на дачных и садовых участках необходимо регистрировать как отдельные объекты недвижимости и платить за них налоги.

Норма вызвала немало критики у граждан, которые столкнулись со сложностями в оформлении этого имущества.

Власти даже вынуждены были ввести так называемую дачную амнистию — упрощенный порядок регистрации объектов. Однако некоторые проблемы, как пишут СМИ, все-таки остались.

И концепция единого объекта недвижимости в их решении не поможет, зато позволит дачникам немного сэкономить, говорит управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов: «Я не думаю, что эта история будет второй “дачной амнистией”.

Заходить с той стороны, что превращение земельного участка и всего того, что на нем расположено, в единый объект, допустим, позволит регистрировать те дома, которые сейчас нельзя зарегистрировать, потому что они не соответствуют тем или иным строительно-техническим нормам, противопожарным, или дом возведен уже без разрешения на строительство, это немножко не об этом.

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

Единственное, я думаю, что для дачников положительный эффект будет экономический.

Сейчас дачник, чтобы опять же не попасть под ответственность за уклонение от уплаты налога на имущество, потому что дроны, действительно, летают уже, вынужден сейчас регистрировать право на один жилой дом, на все свои хозяйственные постройки, баню, это большое количество бумаг, большое количество описаний.

Соответственно, когда будет единый объект недвижимости, все будет в рамках одного действия, и, соответственно, меньше нужно будет платить государственную пошлину за регистрацию первичную или за регистрацию перехода права».

Концепция единства дома и земли под ним — распространенная мировая практика, она применяется в ведущих западных странах, отмечают специалисты. Однако в российских реалиях бюрократическая нагрузка на граждан может напротив вырасти, считает адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Федор Жуков, к тому же нововведение дает простор для мошенничества.

«Концепция правильная, я, как всегда, боюсь последствий от практического внедрения. Потому что это новые базы, это новые подзаконные акты.

Читайте также:  Усилится контроль государства за наличными деньгами

Что касается возможных злоупотреблений со стороны каких-то там мошенников, наверное, они будут.

Какие-то, наверное, кадастровые инженеры будут людей, особенно пожилого возраста, обзванивать, говорить, что вам срочно нужно оформить ваше здание и участок как единый объект, давайте быстрее, а то право собственности прекратится. Злоупотребления будут, и суды тоже», — уверен адвокат.

Также в думском комитете по законодательству готовятся поправки в Гражданский кодекс, которые отрегулируют отношения между соседями. В частности, будут разъяснены права граждан, если они страдают от дыма или шума со смежного участка, либо соседний дом загораживает жилище от солнца.

Григорий Колганов

Земельный участок и постройки на нём могут признать единым недвижимым имуществом

Земля и дом на ней станут единым объектом недвижимости

ФОТО: FLICKR.COM/SOVRASKIN

Ключевым видом недвижимого имущества предложили считать земельный участок, а любые постройки, возведённые на нём, по общему правилу — его составной частью. Это сказано в поправках к нормам Гражданского кодекса о вещных правах. Данный законопроект обсуждался в пятницу на заседании президентского Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

  • Выездное заседание совета под председательством главы думского Комитета по госстроительству Павла Крашенинникова прошло в Казани.
  • Как указывалось на заседании, вышеописанный принцип единого объекта характерен для большинства ключевых зарубежных юрисдикций.
  • Согласно этому принципу, постройки (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства) могут признаваться самостоятельными вещами только тогда, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признаётся возможность приобретения права собственности на постройку, возведённую на чужой земле.
  • К таким случаям будет относиться в первую очередь возведение построек арендатором участка, который был предоставлен его собственником под строительство. 

Как отметил на заседании руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский, судебная практика показывает, что «объекты, зарегистрированные в реестре как недвижимые вещи, зачастую признаются судами движимыми вещами или даже не вещами, а составными частями земельного участка. Например, суды признавали, что не являются недвижимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее».

Также Витрянский пояснил, судебная практика иногда признаёт недвижимыми вещами объекты, на которые отсутствует госрегистрация в реестре недвижимости. Например, недвижимостью признавались подъёмные краны и производственное оборудование.

https://www.youtube.com/watch?v=2gr11aTigxQ\u0026t=5s

Поправки в Гражданский кодекс призваны исключить подобные случаи.

Вещное право — подотрасль гражданского права, оно обеспечивает возможность его обладателю извлекать полезные свойства из того, чем он обладает. Собственник владеет и распоряжается объектом по своему усмотрению, но в рамках закона.

Есть три группы вещных прав: собственности, на ограниченные вещные права и на право земельного участка. Также под вещным правом понимают совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В отечественном праве большинство таких норм сосредоточено во втором разделе Гражданского кодекса.

Единый недвижимый комплекс. За или против?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

ЕНК относится к неделимой вещи, под которой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.

Как осуществляется постановка на учет и регистрация права?

Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов.

Запись о ЕНК вносится в ЕГРН при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.

Во – вторых, здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как ЕНК. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в ЕГРН присваиваются кадастровые номера.

Необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть ЕНК.

Дополнительно скажем, что согласно требованиям к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (пп. 20, 50):

  • сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении входящих в состав такого ЕНК зданий, сооружений на земельном участке их площади и площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого ЕНК, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона №218-ФЗ.
  • в случае, предусмотренном п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона №218-ФЗ, технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет ЕНК может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в ЕГРН и права, на которые были зарегистрированы в ЕГРН.

А также, отметим, что статья 39.20 Земкодекс РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. И собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.

Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время.

При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе.

Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

Плюсы использования ЕНК:

  1. Экономия на госпошлине.
  2. Возможность управления одним объектом, а не необходимость управления множеством мелких объектов.

Минусы использования ЕНК:

  1. Сложная система управления объектами, входящих в состав комплекса. (Например, если нужно продать какой-то один объект, входящий а состав ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.)
  2. В случае возникновения задолженностей, арестов и запрещений  возможно потерять весь ЕНК.

Концепция единого объекта недвижимости: почему в России не действует принцип superficies solo cedit

В ГК РФ нужно последовательно провести концепцию единого объекта недвижимости.

Об актуальности вопроса о внедрении в ГК РФ концепции единого объекта может свидетельствовать разработка законопроекта Министерством экономического развития по поручению Председателя Правительства, а также положения Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3) и Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6).

Что означает концепция единого объекта недвижимости? Еще со времен римского права юристам известен принцип superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), который означает, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка. Из этого постулата можно вывести, что все возведенные постройки на земельном участке являются его частью и поступают в собственность лица, имеющего земельный участок на праве собственности.

Виды «юридической связи» вещей

Необходимо разграничивать несколько ситуаций, при которых происходит соединение вещей (то есть земельного участка с другими объектами). Первая ситуация связана с присоединением вещи к главной (земельному участку) таким образом, что первая теряет полностью свою самостоятельность и становится лишь составной частью главной.

Объединение вещей представляет собой единую с экономической и юридической точек зрения вещь. В этом случае установление отдельных вещных прав на составную часть невозможно. Все присоединенные к земельному участку вещи являются его составной частью, и право собственности на земельный участок распространяется и на эти части.

Другой формой принадлежности является такое соединение вещей, при котором присоединяемая вещь сохраняет некоторую самостоятельность, но теряет свою вещно-правовую автономию и становится принадлежностью главной вещи.

Несмотря на потерю полной автономности присоединяемая вещь все же сохраняет потенциальную возможность существовать и самостоятельно даже после присоединения, что отличает ее от составной части, упомянутой в первом типе соединения вещей. Это соединение можно назвать отношением принадлежности.

Читайте также:  Завещание на несовершеннолетнего ребенка (внука): плюсы и минусы

Главная вещь и принадлежность, в отличие от основной вещи и ее составной части, не образуют единый объект вещного права. Юридическое значение принадлежности: все правовые распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи также распространяются на ее принадлежности.

Такой режим характерен для присоединения к земельному участку тех вещей, которые в будущем можно отделить (например, фонтан).

Третьей конструкцией является соединение вещей, объединенных общим хозяйственным назначением. Она применяется не при механическом, а при пространственном или функциональном объединении вещей.

Все вещи при таком объединении сохраняют полную юридическую самостоятельность. Но в определенных правовых ситуациях (например, при продаже) это объединение может выступать как один объект.

Примером такого соединения является предприятие (ст. 132 ГК РФ).

Описанные выше три ситуации соединения вещей помогают разобраться в том, какое на сегодняшний день существует соотношение земельного участка и различных объектов (сооружений) на нем в законе и какие необходимо внести корректировки в это соотношение.

Сравнение российского и зарубежного опыта правового регулирования связи земельного участка и строения на нем

Согласно ст.

130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, подлежащие регистрации, жилые и нежилые помещения и т.д. Значит, к недвижимости относятся не только земельные участки, но также и объекты, перемещение которых теоретически является возможным. Можно увидеть, что законодатель при определении того, является вещь недвижимостью или нет, использует и физический критерий (прочность связи с землей), и юридический критерий (недвижимостью является то, на что зарегистрировано право как на недвижимость). Сейчас в законе реализована вторая из описанных конструкций соединения вещей, при которой различные построенные на земельном участке объекты сохраняют некоторую самостоятельность, поскольку в отношении них устанавливаются отдельные вещные права.

https://www.youtube.com/watch?v=2gr11aTigxQ\u0026t=112s

Причину установления раздельного правового режима земельных участков и строений нужно искать в историческом развитии нашей правовой системы. Дело в том, что в советское время не существовало права собственности частных лиц на землю, и вся земля находилась в публичной собственности.

Поэтому разграничение движимых и недвижимых вещей было вообще исключено из закона. Затем, когда сосредоточение земли только в государственной собственности показало свою экономическую неэффективность, законодатель был вынужден ввести частноправовые элементы в регулирование этих отношений.

Это можно было сделать двумя способами: либо передать часть земельных участков частным лицам, либо юридически отделить земельный участок и строения на нем, создав из единой вещи с единым правом на нее несколько вещей, права на которые были также разграничены, чтобы затем передать строения (здания), но не землю, частным лицам.

Законодатель избрал второй путь, что можно увидеть, проанализировав статьи ГК РФ. Но насколько такое решение является верным с концептуальной точки зрения и с практической?

Если обратиться к опыту зарубежных стран, то можно увидеть, что наиболее популярной является концепция единого объекта недвижимости, при которой все здания и сооружения являются составными частями земельных участков, а не отдельными недвижимостями.

Объектом недвижимости в таком случае является только земельный участок. Например, в гражданском праве Германии термин недвижимость даже не употребляется. ГГУ использует понятия «движимая вещь» и «земельные участки», которые по его логике являются взаимоисключающими.

Благодаря воплощению в законе принципа единого объекта нет даже смысла употреблять термин недвижимость. Во французском праве также основой всей недвижимости является земельный участок.

При этом все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью, является составной частью земельного участка.

Какие существующие проблемы в сфере недвижимости позволит решить проведение концепции единого объекта?

Нельзя сказать, что российский законодатель полностью игнорирует идею связи земельного участка и построек на нем. Напротив, в ГК РФ и ЗК РФ проводится принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем. Так в п. 3 ст.

552 ГК РФ говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ЗК РФ идет дальше и закрепляет положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в качестве принципа земельного права.

Однако можно заметить, что сейчас в ГК РФ и ЗК РФ реализован не первый из вышеназванных типов соединения вещей, при котором строение становится составной частью земельного участка, а второй, при котором строение сохраняет определенную юридическую самостоятельность (более того, можно заметить, что по логике даже статьи 552 ГК РФ  принадлежностью, как ни парадоксально, становится не строение, находящееся на земельном участке, а, наоборот, земельный участок становится принадлежностью строения). Это имеет определенные правовые последствия.

Во-первых, согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации арендатор либо иное лицо, пользующееся чужим земельным участком, приобретает на возведенное строение право собственности. Это положение является юридически и экономически абсурдным.

Лицо, заключившее договор и вступившее в обязательственные отношения с собственников земельного участка, почему-то приобретает вещные права на возведенное строение и при этом согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ еще может получить преимущественное право покупки земельного участка.

Неясно, почему арендатор получает по закону такое сильное экономическое положение. Земля в силу своей высокой экономической ценности всегда должна выступать главной вещью, а не принадлежностью. Более того, такое регулирование создает почву для различных злоупотреблений со стороны арендаторов.

Например, в одном из дел Верховный суд столкнулся с ситуацией, когда передаваемый в собственность арендатору участок явно превышает размер необходимый для нормальной эксплуатации постройки (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015).

То есть арендаторы, возводя постройку, в некоторых случаях ставят перед собой целью исключительно получение права на покупку земельного участка.

Во-вторых, несмотря на то, что вопрос о принадлежности постройки, возведенной арендатором, после регистрации прав на нее решен в закон, тем не менее непонятно, чем является строение до момента государственной регистрации и кому оно принадлежит. Ни закон, ни практика до сих пор не ответили на него. При реализации концепции единого объекта этот вопрос будет решен, так как все постройки автоматически поступают в собственность лица, которому земельный участок на праве собственности.

В-третьих, сейчас правовое регулирование создает правовую неопределенность для лиц, приобретающих земельные участки. Из-за неоднозначности понятия «сооружение» нельзя точно сказать, что к нему относится, а задачей права является внесение определенности в отношения между субъектами. Содержание ст.

130 ГК РФ не дает однозначного ответа. Судебная практика при этом руководствуется при отнесении тех или иных вещей к недвижимости не юридическим критерием, а физическим. В п. 38 постановления Пленума Верховного суда от 23 июня 2015 г.

№ 25 указано, что для того, чтобы вещь считалась недвижимостью, государственная регистрация прав на нее не обязательна.

В одном из дел Верховный суд указал, что “при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объекта”(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 310-ЭС16-14116, А35-8054/2015). Но можно ли считать правильным, что суды должны выяснять является ли вещь недвижимостью в силу различных физических свойств, не имея при этом четких критериев для определения недвижимости? Думается, что нет.

В-четвертых, сейчас регистрирующие органы вынуждены регистрировать помимо прав на земельные участки, также права на все строения, находящиеся на нем. Реализация концепции единого объекта позволила бы снизить нагрузку на регистрирующие органы.

https://www.youtube.com/watch?v=2gr11aTigxQ\u0026t=147s

Введение в российское гражданское право концепции единого объекта органически связано с проблемой строительства на чужой земле.

В силу того, что земля является экономическим базисом для осуществления предпринимательской и иной деятельности, с одной стороны, и естественно ограниченной, с другой, в законе необходимо предусмотреть механизмы по предоставлению юридически прочной (вещно-правовой) возможности одним лицам пользоваться землей, принадлежащей на праве собственности другим лицам. «Юридическая прочность» означает, прежде всего, что собственник не может самостоятельно по своей воле прекратить право другого лица пользоваться вещью, а субъекту ограниченного вещного права на чужой участок предоставляется возможность абсолютной защиты своего права против любых третьих лиц (то есть вещно-правовые иски). В ГК РФ необходимо ввести новый вид ограниченного вещного права – право застройки.

Несмотря на указанные достоинства внедрения принципа единого объекта недвижимости, нельзя забывать про возможные проблемы, связанные с его реализацией. Главной проблемой будет определение режима поэтажной собственности.

Сейчас в силу разделения прав на земельный участок и прав на жилые дома, можно иметь право собственности на квартиру, даже если земля под домом находится в чужой собственности. Переход на единый объект недвижимости будет означать, что нынешние собственники квартир будут иметь долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Р. С.

Бевзенко считает, что для поэтажной собственности при определении правового регулирования следует сделать отступление от модели единого объекта. Однако вопрос поэтажной собственности стоит особняком и требует отдельного тщательного анализа.

Читайте также:  Возврат авиабилетов: правила сдачи и обмена, порядок возврата денег за билет на самолет

Перейти на концепцию единого объекта недвижимости сразу может оказаться сложно, потому что сейчас популярно строительство на арендованной земле.

Многие владельцы строений не оформляли участки в собственность, и при моментальном введении концепции единого объекта недвижимости можно нарушить баланс интересов собственников строений и собственников земельных участков. Также может возникнуть проблема с определением прав учреждений и унитарных предприятий на строения, которые сейчас находятся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, потому что эти права на земельные участки не распространяются.

Тем не менее, проведение концепции единого объекта недвижимости внесет ясность в правовое регулирование недвижимости, позволит обороту земельных участков стать более понятным и стабильным.

Дом и земля станут единым объектом недвижимости

Председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников сообщил, что законодатели планируют завершать работу над поправками в Гражданский кодекс, детально прописывающими вопросы собственности. Одна из предлагаемых новаций: земля и постройки на ней составят единый объект недвижимости.

«В советское время вся земля находилась в государственной собственности, — пояснил Павел Крашенинников. — Право частной собственности на дома появилось раньше права частной собственности на землю. В итоге исторически сложилось, что земля как объект — отдельно, а то, что находится на ней сверху, — отдельно. Получается два недвижимых объекта, пишет rg.ru.

Сейчас мы говорим о том, что нужно приходить к единству объекта: земля и то, что на ней, будут составлять один объект, с одним кадастровым номером».

Предложение вызывает споры. Например, некоторые критики опасаются, что резко вырастут налоги на квартиры. Ведь сегодня собственник фактически платит только за свои четыре стены.

А если к ним юридически прибавится еще и небольшой пятачок земли в основании многоквартирного дома, не придется ли человеку платить в несколько раз больше? Не возникнет ли путаницы при пересчете налогов и переофомлении объектов? Поэтому некоторые специалисты предлагают оставить, как есть, признавая впрочем, что и нынешняя система далека от идеала.

https://www.youtube.com/watch?v=2gr11aTigxQ\u0026t=282s

В свою очередь, Павел Крашенинников уверен, что, наоборот, налоги для граждан должны сократиться, а для оформления единого объекта потребуется меньше документов, чем сегодня, когда отдельно приходится заниматься оформлением дома, отдельно — земли.

Однако резких перемен не будет, поначалу предусматривается одновременное действие и старой — то есть раздельной — системы , и новой, когда дом и земля составляют одно целое.

Так что после принятия закона от граждан не потребуют куда-то идти и переоформлять землю и свои дома.

«Во избежание очевидных проблем в сферах государственной регистрации и налогообложения, в переходных положениях законопроекта предусмотрена норма, по которой для зданий и сооружений на земельных участках сохраняется прежний порядок кадастрового учета и налогообложения, — рассказал Павел Крашенинников. — При этом будет указано, что они являются составной частью земельного участка. Так что массовой перерегистрации или перерасчета налоговых ставок не будет».

Подготовленный проект представляет собой одиннадцатый блок поправок в рамках модернизации гражданского законодательства. Еще в 2012 году главой государства был внесен в Госдуму большой проект поправок в ГК РФ: объем документа составлял более тысячи страниц.

Законопроект был принят Госдумой в первом чтении, но потом для удобства проработки был разбит на несколько частей, которые принимались отдельно.

ВЛуки.ру

  • ВКонтакте

Единство судьбы земельного участка и здания на нем

Подборка наиболее важных документов по запросу Единство судьбы земельного участка и здания на нем (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Единство судьбы земельного участка и здания на нем

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.36 «Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, при этом в отношении объектов — сооружение, электрический кабель 10 кВ, сооружение, газопровод высокого давления — в ЕГРН содержатся сведения о регистрации права собственности заявителя, кассационный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прекращения права собственности в отношении земельного участка, указав, что в силу части 3 статьи 39.36 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которым установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, в данном конкретном случае не применим к спорным отношениям, поскольку линии электропередачи и газопроводы могут размещаться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2021 N 307-ЭС21-8 по делу N А21-13797/2019Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на земельный участок.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, исключая из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод о незаключенности договора купли-продажи как противоречащий материалам дела, апелляционный суд также указал, что из условий договора купли-продажи имущества и договора аренды земельного участка не следует, что воля сторон была направлена на одновременное отчуждение прав на здания, строения, сооружения и земельный участок, на котором они находятся.

Суды правомерно отметили, что положения заключенного сторонами договора аренды земельного участка, предусматривающие возможность последующего выкупа земельного участка арендатором, не свидетельствуют о достигнутом соглашении относительно перехода права собственности на земельный участок под зданиями и сооружениями к арендатору. Земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимого имущества включены в гражданский оборот как отдельные независимые объекты права, что противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Единство судьбы земельного участка и здания на нем

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения»…Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановлением суда апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации; в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество; расторжение договора земельного участка в настоящем споре возможно только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ(Бевзенко Р.С.)

(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2019, NN 11, 12)

Очень интересный случай исключения из принципа внесения — положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Другими словами, покупатель здания, приобретший его у лица, являвшегося арендатором земельного участка, на котором расположено это здание, с момента государственной регистрации права собственности на здание становится арендатором этого земельного участка. Внесения каких-либо записей в ЕГРН об этом не требуется. Это исключение из принципа внесения может быть объяснено исключительно особенностью российского правопорядка, который допускает квалификацию здания (строения, сооружения) в качестве самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором такой объект расположен. Потребность в одновременном обращении прав на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное, и породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ (хотя точнее его было бы именовать принципом одновременной передачи права на здание и на земельный участок).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *