Планировка квартиры может не подходить вам по каким-то параметрам: мало комнат, раздельный санузел, слишком большой коридор. Или вы мечтаете о кухне-гостиной. Тогда можно ее изменить – снести стены и сделать новые, передвинуть кухню, организовать дополнительную комнату или увеличить площадь ванной комнаты. Все это требует согласования.
В этой статье вы узнаете:
- 7 шагов, которые необходимо предпринять, чтобы узаконить ремонт;
- с чего начать согласование и какой должна быть последовательность действий;
- куда и когда обращаться, какие документы готовить.
Зачем согласовывать перепланировку
В первую очередь, это ваше спокойствие и безопасность. Если вы будете жить в квартире, в которой все сделано по закону, на вас никто не пожалуется.
Жалоба соседей или управляющей компании – это самая частая причина для узаконивания готового ремонта в квартирах, хозяева которых решили не согласовывать перепланировку вовремя. И обычно им приходится все переделывать, чтобы проходило по нормам.
Среди других причин:
- у вас на руках будут актуальные документы по квартире. Это пригодится при ее продаже;
- вы не станете источником опасности, если перенесенная вами кухня или увеличенный санузел окажутся над жилыми комнатами соседей;
- дом не пострадает после демонтажа несущих стен;
- вам не надо будет бояться штрафов за незаконную перепланировку.
По закону любая перепланировка в квартире требует согласования и внесения изменений в Росреестр. В Москве узакониванием занимается Мосжилинспекция. В идеале еще до начала ремонта вы должны получить разрешение в Жилищной инспекции, и только после ее одобрения начинать все работы.
Начинать согласование лучше всего до начала ремонта, но можно узаконить уже готовый ремонт. Подробнее о процессе и стоимости читайте здесь.
Документы, которые понадобятся для согласования
Любую перепланировку рекомендуем начинать с нашей бесплатной консультации, во время которой мы проанализируем ремонт и точно скажем, можно ли его будет согласовать. Также важно понимать, прошла ли квартира первичный учет, и если да, то где – в БТИ или РосТехИнвентаризации.
Дальше получается техпаспорт или план квартиры с экспликацией.
- если техпаспорт готовили Мосгорбти, то в процессе согласования Мосжилинспекция запросит оригинал сама – для разработки проекта будет достаточно копии;
- если техпаспорт оформлен в МосОблБТИ или РосТехИнвентаризации, то нужно получать оригиналы – их закажете вы и или мы.
Если квартира в новостройке, необходимо оформлять техпаспорт самостоятельно – как это сделать, мы подробно рассказывали здесь.
После этого готовятся проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки.
Если затрагиваются несущие конструкции или ремонт планируется в квартире с деревянными или смешанными перекрытиями, техзаключение получается у авторов проекта дома. Когда авторы неизвестны, следует обращаться в ГБУ «Экспертный центр». Во всех других случаях заключение мы сделаем сами.
Другие документы, которые необходимы:
- Выписка из ЕГРН. Мосжилинспекция может сама ее запросить, но вы ускорите процесс, если предоставите ее сразу. Или если перепланировкой будем заниматься мы, нужна доверенность на компанию от всех собственников квартиры. Когда в квартире несколько собственников, нужно брать их письменное согласие на перепланировку – оно пишется в свободной форме;
- Договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности;
- Если квартира в ипотеке – потребуется согласие банка, чтобы внести изменения в ЕГРН;
- Если квартира расположена в доме, относящемся к памятникам истории, культуры и архитектуры, потребуется разрешение от Департамента культурного наследия Москвы;
- Если газовая плита на кухне переносится или заменяется на электроплиту, нужно обращение в Мосгаз.
Все документы, кроме проекта перепланировки и технического заключения, можно получить самостоятельно. Часто для этого нужно посетить лично организации, предоставляющие услуги. Это – ваше время. Поэтому клиенты обращаются к нам за помощью. Мы знаем, что необходимо делать в каждом конкретном случае и получаем нужные бумаги быстрее частных лиц – наших заказчиков.
Заказывая у нас согласование «под ключ», мы посетим все инстанции за вас, сами соберем необходимый пакет документов, направим его в Мосжилинспекцию и решим вопросы, если они возникнут по ходу согласования. Получите бесплатную консультацию и узнайте цены на согласование ремонта именно в вашей квартире – напишите нам в WhatsApp.
Дальше даем пошаговую инструкцию по согласованию перепланировки.
Шаг 1 – убеждаемся, что ремонт точно нужно согласовывать
Узаконивают все работы, которые меняют план БТИ и технические характеристики квартиры. Вот самые частые из них:
- объединение санузла;
- объединение комнат, если сносятся ненесущие перегородки;
- снос подоконного блока с установкой на его месте окон в пол;
- возведение новых перегородок при разделении одной комнаты на две;
- новый дверной проем в ненесущей стене;
- перенос сантехники в санузле, газовой или электроплиты на кухне;
- заливка бетонной стяжки;
- новые проемы в несущих стенах;
- замена двери на арку в несущей стене;
- новая гардеробная или встроенный шкаф;
- расширение дверного проема.
- Новый проем в квартире или расширение старого не только требует согласования в Мосжилинспекции, но и разрешения у авторов проекта дома, поскольку это прямое вмешательство в конструкцию здания и влияет на дальнейшую безопасность проживания в доме вас и ваших соседей.
- А вот эти работы не являются перепланировкой, так как не меняют план квартиры БТИ, и их можно делать без согласования:
- замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
- прокладка новых труб для санузла;
- выравнивание стен под покраску или под обои;
- установка новых дверей;
- замена окон;
- замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
- отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.
Есть ряд работ, которые не удастся согласовать ни при каких обстоятельствах. Это снос несущих стен, установка радиаторов отопления на лоджии или балконе, объединение лоджии с комнатой без стеклопакета, объединение газифицированной кухни с комнатой без установки двери, демонтаж вентиляционного канала или сантехкабины.
Шаг 2 – заказываем проект перепланировки
Готовить его может организация с допуском СРО, то есть с разрешением на ведение проектной деятельности. СРО – это фактически реестр профессионалов. Проверить, есть ли в нем компания, можно на сайте «НОСТРОЙ».
Так выглядит подтверждение того, что ваша компания, которая будет разрабатывать проект перепланировки, имеет допуск СРО.
Проект готовится от 5 до 10 рабочих дней. Его стоимость у нас – от 25 000 рублей. Наш опыт позволяет предусмотреть в проекте все, что нужно в каждом конкретном случае, поэтому обычно он проходит согласование с первого раза.
На этапе составления проекта очень важно активное участие заказчика – сначала подробно рассказать все, что вы хотите сделать в квартире, а затем внимательно это перепроверить.
Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Шаг 3 – подготовка пакета документов и подача их в Мосжилинспекцию
После получения проекта перепланировки вы собираете оставшиеся бумаги и подаете заявление в Мосжилинспекцию. В Москве это можно сделать только онлайн на сайте mos.ru, то есть для этого вам не нужно будет ехать в жилищную инспекцию.
Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности инспекция может запросить самостоятельно.
Срок рассмотрения заявления – 20 рабочих дней.
Шаг 4 – ремонт
Как только вы получаете распоряжение от Мосжилинспекции, у вас есть год на проведение ремонтных работ. По заявлению разрешение на перепланировку можно продлить еще на полгода.
За это время нужно не только сделать ремонт в квартире, но и подать заявление на получение акта о выполненных работах.
Ремонт при перепланировке должна проводить организация, являющейся членом СРО. Работы, затрагивающие газовое оборудование, советуем выполнять специализированной организацией – в Москве это Мосгаз.
Нужно будет внимательно следить, чтобы бригада выполняла ремонт в строгом соответствии с проектом перепланировки. Малейшее отступление (чуть больше сделан проем, плита перенесена не в то место, неправильно объединены помещения и т.д.) грозит тем, что комиссия не примет перепланировку, и придется все переделывать.
Шаг 5 – приемка квартиры после перепланировки
По окончании ремонта нужно вызвать Мосжилинспекцию для приемки квартиры – также, через портал mos.ru – и получить акт о завершенном переустройстве. Его выдадут, только если все работы выполнены в соответствии с проектом и журналом производства работ.
Для комиссии могут понадобиться акты на скрытые работы, подписанные ремонтной бригадой:
- по шумоизоляции;
- по гидроизоляции санузла и других мокрых зон в квартире;
- по усилению проемов металлоконструкциями.
Комиссию вызывают в тот момент, когда в квартире установлено все сантехоборудование, плита и раковина на кухне на своих местах, стоят все дверные полотна.
Так выглядит акт о завершенном переустройстве в квартире. На основании него вы получите новый техпаспорт квартиры и сможете внести изменения в ЕГРН.
Шаг 6 – получение нового технического паспорта на квартиру
Его можно сделать в:
- МосгорБТИ;
- МосОблБТИ;
- Ростехинвентаризации.
- Юридическая сила у документов одинаковая вне зависимости от ведомства.
- Отправляться в МосгорБТИ можно через две недели после получения акта о завершенном переустройстве – Мосжилинспекция сама его туда направит по своей внутренней базе.
- Вам назначат день вызова техника БТИ, который придет на квартиру и сделает обмеры всех помещений, сравнит реальную картину с проектом перепланировки.
После этого готовится поэтажный план с новой планировкой. Как правило, это занимает до 3 недель недель.
После получения плана важно перепроверить его знающим специалистом – например, нашим инженером, так как в новом плане квартиры могут быть ошибки. Если их не заметить сразу, в будущем это может грозить проблемами с БТИ при продаже квартире или новом ремонте.
Подробнее о перепланировке квартиры в БТИ и возможных ошибках читайте здесь.
Шаг 7 – обновление информации в Росреестре
Завершает согласование перепланировки – Росреестр. Необходимо внести изменения в сведениях о квартире, содержащихся в ЕГРН.
Для этого нужно получить технический план квартиры – его готовит инженер на основе проекта перепланировки, распоряжения Мосжилинспекции и другой информации по ремонту квартиры. Он проведет контрольные обмеры, посчитает итоговую площадь, подготовит техплан.
Технический план подается в Росреестр через МФЦ. В ответ вам придет выписка, в которой будут указаны:
- новая перепланировка;
- обновленные данные по площади квартиры.
Стоимость согласования перепланировки
Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения у нас стоит от 75 000 рублей. Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.
Стоимость согласования «под ключ» начинается от 75 000 рублей. Это самая популярная услуга у наших заказчиков, поскольку позволяет им полностью абстрагироваться от процесса узаконивания ремонта, экономит время и силы.
В среднем все согласование перепланировки занимает от 4,5 до 6 месяцев. Точные сроки зависят от того, какие работы вы планируете проводить в квартире.
Вывод
Согласовать перепланировку можно самостоятельно, если у вас есть необходимые компетенции, время, вы точно понимаете всю последовательность работ, разбираетесь в документах и вас не пугает возможная волокита в некоторых инстанциях.
Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно или хотели бы быстрее закончить перепланировку, стоит обратиться в компании, специализирующиеся на согласовании. У нас узаконивание перепланировки происходит быстрее, так как:
- мы согласовали больше 1000 перепланировок и понимаем, как нужно действовать;
- знаем обо всех подводных камнях, что можно и нельзя делать, в какое ведомство обращаться и на каком этапе;
- вам не придется разбираться во всех тонкостях процесса, все от подготовки проекта до регистрации изменений в ЕГРН мы сделаем за вас.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию:
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Подготовка проекта перепланировки в АПМ-1 будет стоить от 75 000 рублей, согласование «под ключ» — от 75 000 рублей, а при необходимости услуги по технадзору вся стоимость работ составит от 95 000 рублей.
Цена может вырасти в зависимости от того, какую перепланировку вы задумали. К примеру, если работы коснуться несущих стен, то стоимость такой перепланировки увеличится. Подробнее об этом читайте в нашей статье:Стоимость перепланировки квартиры.
Да, но только если на месте оконно-дверного блока будет установлен стеклопакет, разделяющие холодное помещение от жилой комнаты или кухни. Эту перепланировку обязательно нужно согласовывать в Мосжилинспекции.
Для этого инженеру необходимо подготовить технический план квартиры с данными по новой площади и планировке на основании обмеров помещений. Дальше техплан подается в Росреестр через МФЦ. В ответ вам придет обновленная выписка из ЕГРН.
Согласование перепланировки квартиры в Москве онлайн. Инструкция
Согласование перепланировки квартир полностью переведено в электронный формат, в бумажном виде документы больше не принимаются. Это позволит сократить сроки рассмотрения заявок. Рассказываем, что нужно знать
Andrew Angelov/shutterstock
С 21 августа узаконить перепланировку жилых и нежилых помещений в московских многоэтажках теперь можно только в электронном виде.
Рассказываем, что изменилось и как теперь узаконить перепланировку в квартире.
Как согласовывали перепланировку раньше
Любое изменение в планировке квартиры требует согласования (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, дополнительные перегородки, перенос кухни и т. д.). Но прежде чем начать перепланировку в квартире, нужно ее узаконить.
На первом этапе необходимо получить технический паспорт жилого помещения в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) и определиться с проектом перепланировки. Его может выполнить специализированная проектная организация, имеющая свидетельство СРО, или автор проекта дома. Кроме того, можно воспользоваться каталогом типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
На втором этапе нужно получить разрешение Мосжилинспекции на проведение самих работ. Заявление с необходимым пакетом документов надо было подавать в многофункциональный центр (МФЦ, для граждан) или жилищные инспекции (для юридических лиц).
Заключительный этап — проведение самих ремонтных работ с соблюдением всех необходимых условий и оформление акта о завершенных работах.
Что изменилось с 2020 года
С 21 августа услуга согласования перепланировки полностью переведена в электронный формат — документы в бумажном виде больше не принимаются. Это значит, что больше не нужно идти в МФЦ или жилинспекцию для подачи заявлений. При этом суть и этапы процедуры согласования перепланировки квартир не меняются.
Подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале мэра Москвы mos.ru. Для этого нужно зайти в раздел «Жилье, ЖКУ, двор» и выбрать онлайн-услугу «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме», заполнив необходимые поля и приложив нужные документы.
Вся информация о регистрации, сроках оказания госуслуги, приостановке и принятом решении по заявлению доступна в личном кабинете. Решение от Мосжилинспекции поступит тоже в электронном виде в личный кабинет. При желании решение Мосжилинспекции можно получить в бумажном виде. Для этого необходимо будет обратиться в МФЦ.
Сам электронный формат согласования перепланировки был внедрен около двух лет назад. Особенно востребованным он стал в пандемию, когда действовал режим самоизоляции. Москвичи могли получить услугу по согласованию перепланировки не выходя из дома.
Документы для перепланировки квартиры
Основные документы, необходимые для согласования перепланировки, — это заявление (.pdf.); правоустанавливающие документы на помещение; проект переустройства и (или) перепланировки помещения; технический паспорт жилого помещения и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. С полным списком документов можно ознакомиться по ссылке.
Если понадобятся дополнительные документы (квитанции об оплате штрафа, правоустанавливающие документы или технический паспорт), их можно загрузить и сразу направить в Мосжилинспекцию через личный кабинет.
Также с 21 августа разрешается не предоставлять протокол общего собрания, если раньше его передавали на хранение в Мосжилинспекцию. Не потребуется журнал производства работ, если перепланировка не затронула несущие конструкции.
При этом при подаче онлайн-заявления необходимо иметь проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение) в электронном виде, подписанную электронной подписью.
Как уточнили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Мосжилинспекции, речь идет об электронной подписи именно проектной организации, а не собственника недвижимости.
Портал госуслуг сам идентифицирует заявителя при входе в личный кабинет.
Сроки согласования перепланировки квартиры
Перевод в онлайн услуги по согласованию планировки позволит сократить сроки получения решения от Мосжилинспекции. Экономия может составить до семи дней, так как больше не будет тратиться время на пересылку документов между МФЦ и Мосжилинспекцией и посещение самих учреждений, пояснили в Мосжилинспекции.
Сейчас в среднем заявление на согласование перепланировки помещения рассматривается 20 рабочих дней.
Если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, или работы затрагивают архитектурный облик дома, то срок составляет 30 рабочих дней.
Столько же потребуется на согласование перепланировки, если помещение находится на последнем этаже дома, включая мансарду или чердак.
Срок действия самого решения о согласовании перепланировки — один год с даты его подписания. За это время заявитель должен успеть провести все работы и подать заявление на оформление акта о завершенных работах. Заявление также нужно подать онлайн на mos.ru. В случае необходимости срок решения можно продлить. Сделать это можно один раз и не более чем на шесть месяцев.
После завершения работ проходит приемочная комиссия, которая оценивает соответствие проведенных работ. Если будут выявлены несоответствия произведенных работ, председатель комиссии выдает предписание об их устранении.
Если несоответствий нет, комиссия готовит проект акта о завершенной перепланировке и передает его должностному лицу Мосжилинспекции для дальнейшего оформления. Срок предоставления услуги — десять рабочих дней.
Снос стен при перепланировке возможен только при наличии плана и рассмотренного заявления ( didesign021/shutterstock)
Сколько стоит согласование перепланировки квартиры
Сама по себе услуга согласования перепланировки бесплатна. В период своевременного согласования (до ремонта и переделок в квартире) взимается пошлина только за разработку технического паспорта в БТИ. Ее размер составляет в среднем 1 тыс. руб.
Значительную часть расходов в согласовании занимает подготовка проекта перепланировки. Ее стоимость варьируется от 15 тыс. до 40 тыс. руб. Разброс цен зависит от сложности работ — например, затрагивает ремонт несущие конструкции или нет. Если воспользоваться типовым проектом перепланировки, который представлен на сайте Мосжилинспекции, то услуга согласования будет полностью бесплатной.
Что делать, если вам отказали в перепланировке
Причин для отказа в согласовании перепланировок множество. Это может быть как невозможность проведения планировки (например, ремонт может нанести вред эксплуатации дома) и несоответствие проекта требованиям (ошибки в самом проекте), так и обычные формальности (неполный пакет документов, отсутствие подписи инженера и т. д.). Здесь можно ознакомиться с полным списком причин отказа.
В зависимости от причины отказа человек может действовать несколькими способами. Первое — выполнить требования Мосжилинспекции, например исправить ошибки в проекте или дослать недостающие документы. Второе — записаться на личный прием к руководителю жилищной инспекции и разобраться в сути вопроса. Последним этапом является разрешение ситуации в судебном порядке.
— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).
Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью.
В целом же порядок перепланировки остался прежним.
Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.
Как согласовать перепланировку в квартире
Почему важно согласовать перепланировку
Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.
Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме.
Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов.
А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.
Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было.
Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку.
А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.
Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).
Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки
Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы.
Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.
Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.
По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.
К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете).
По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации).
Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.
Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.
Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:
- заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
- проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
- техпаспорт;
- нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.
С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).
Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).
Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?
Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.
В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.
В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.
С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.
Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.
К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.
Возведение стен в новостройке без перегородок
Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.
Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.
При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.
Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена.
С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше.
Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом в УК. Так что разумнее сразу всё делать по закону и согласовывать планировку.
Если отказали в согласовании перепланировки
Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.
Выводы
Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.
Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.
Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ.
И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше.
А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.
Куда обращаться по перепланировке квартиры
Если у вас вопрос куда обратиться с жалобой на незаконную перепланировку соседей:ВАМ В ЭТУ СТАТЬЮ (нажмите на ссылку)
Краткая предистория о том где раньше получались консультации куда обращаться для подачи документов и что делать в данное время:
Не будем уходить в доисторические времена комиссий МВК (которые были до 2005 года), начнем сразу с жилищной инспекции которая была образована в 2005 году.
До 2014 года, проконсультироваться по вопросам перепланировки было достаточно легко.
Все документы на согласование перепланировок принимали окружные жилищные инспекции.
В каждой инспекции работало «одно окно» и можно было туда прийти и в порядке живой очереди проконсультироваться по любым вопросам у сотрудника который сидел на приемке документов. Вопрос куда обращаться по перепланировке, на повестке дня не стоял. Только туда и все. Причем это было легко и все обращения граждан не оставались без ответа.
Сотрудники на приемке документов были исключительно квалифицированными, это были сами инспектора которые рассматривали документы, выносили решения, выходили на квартиры для проверки и т.д.
Обычно очередь была не большая, инспекторов в «окнах» было много, работало минимум по два окна.
И собственнику для того что бы полностью понять ситуацию, необходимо было просто прийти, показать свой план БТИ и картинку перепланировки и он моментально получал квалифицированный ответ на свои вопросы от «живого человека».
После 2014 года, ситуация изменилась, жилищные инспекции перестали вести прямой прием жителей.
- В целях неизвестно каких, наверно упрощения и оптимизации функции приемки документов на перепланировки были переданы в МФЦ.
- И ЗДЕСЬ НАЧАЛИСЬ СЛОЖНОСТИ
- Упрощено было только одно — появилась возможность прийти в ближайший МФЦ и сдать документы, а не ехать в окружную инспекцию которая находилась по конкретному адресу.
МФЦ было по Москве множество и документы можно было подать достаточно быстро. Но как говориться, «гладко было на бумаге».
Одновременно в подачей документов в МФЦ, была отменена функция консультаций в жилищных инспекциях.
То есть уже нельзя было прийти в жилищную инспекцию и проконсультироваться. Там двери просто были закрыты.
И если кто то «прорывался» непрерывно звоня в дверь, то его конечно не выгоняли и консультировали, но это была так скажем добрая воля инспекторов консультаций по «старой памяти». В большинстве случаев дверь просто не открывали.
Данные функции были переданы МФЦ. То есть каждый сотрудник МФЦ теоретически должен был стать таким мини-консультантом по перепланировкам.
► Естественно они ничего не знали и не понимали. Обращаться к ним по вопросам перепланировки было абсолютно бесполезно. Вся их функция консультаций была в том что они выдавали бумажку с перечнем документов необходимых для подачи и больше ничего прокомментировать не могли.
► Да их и нельзя упрекать в этом. (Данный специалист занимается оформлением десятков документов, начиная от получения материнского капитала и заканчивая оформлением выдачи карт водителям для тахогрофа).
Во многих случаях мы (занимающиеся согласованиями десятки лет) задумываемся над вопросами. А уже специалист МФЦ по любому вопросу касаемо перепланировки давал ответ, «вот бумажка, там есть закон, в котором все написано».
- В жилищную же инспекцию все таки можно было попасть — по предварительной записи к руководству.
- Прием велся один раз в неделю, не помним какое время, но достаточно ограниченное и дозвонившись до инспекции в августе вас вполне могли записать на консультацию в сентябре, а то и в ноябре.
- Идем дальше:
В августе 2020 года, произошло еще одно изменение. Перевод подачи документов в электронный вид.
То есть теперь документы нельзя сдать в МФЦ.
ВСЕ СДАЕТСЯ ЧЕРЕЗ САЙТ МОС.РУ
Попасть на прием можно все также по предварительной записи, а в МФЦ уже даже не получить «бумажку с законом где все написано»
На сайте Мос.ру в разделе перепланировки конечно есть некоторое описание.
Но там не разбираются разные случаи, фактически там выдержка из 508-ПП по списку документов.
А вот например понять можно ли согласовать расширение кухни на последнем этаже за счет санузла там информации не дано. А это оказывается можно.
А вот на ПРЕДпоследнем это оказывается нельзя.
Но есть случае когда на ПРЕДпоследнем нельзя, а на ПРЕДПРЕДпоследнем можно. Нет не малейшего примера, что делать даже в каком то «усредненном случае».
Кроме того, что бы разобраться как что там подавать, куда прикреплять, что заполнять, собственнику будет очень сложно.
Например не прикрепил какой нибудь один документы или заполнил не правильно, через 20 дней придет отказ в выдаче разрешения по причине «некомплектности».
Куда обращаться с вопросами по поводу перепланировки
Собственно как мы уже дали некоторую информацию в верхнем абзаце. Вариантов получить ответы на вопросы по перепланировке осталось не так много:
- В Мосжилинспекции — организации, уполномоченной правительством Москвы выносить решения о согласовании перепланировок. (Записываться на прием, желательно очень сильно заранее).
- В Интернете — читаем много много информации. Решение неоднозначное, так как на многих сайтах, например автор данной статьи, видит информацию на 2010 год, на 2015 года. Написано там все красиво, но собственник не сможет понять ее актуальность на данный момент. В результате начав согласовывать по той информации в лучшем случае можно потерять время, а скорее всего потеряется и время и деньги.
- И НАКОНЕЦ ЛУЧШИЙ ВАРИАНТ — В организации профессионально специализирующейся на согласовании перепланировок. Это действительно будет лучшее решение. За звонок денег не берут, но вы получите информацию актуальную на данный момент. И это не рекламный пост, не обязательно звонить в нашу компанию. Можете выбрать любую компанию наших коллег, главное что бы они понимали что делают.Так как последнее время появилось много компаний которые не то что бы что то могут согласовать, слово перепланировка выговорить не могут.
- Доходит до смешного.
- Один раз заметив номер который нам звонит часто, причем с различными квартирами и всегда КАК ВЛАДЕЛЕЦ, выясняющий куда обращаться, список документов, где могут быть сложности по перепланировке в СВОЕЙ квартире, мы сделали предположение, что:
- «Ну не может быть у человека квартир 15.Он во всех них хочет согласовать перепланировку,
- все время звонит, но еще не разу не обратился».
- Мы забили данный номер в поисковик и увидели — что этот номер у компании которая согласует перепланировки!
То есть менеджер настолько «расслабился» в получении консультаций, что звонил прямо с городского…..
- Было много предположений, как же мягко «отвадить данного СОБСТВЕННИКА», так как часами занимая линию и в «нюансах» выясняя все детали, мы пропускаем звонки от реальных собственников, а испытывать чувство «испанского стыда» раскрывая тайну в прямую мы не хотели.
- В результате, при очередном его звонке, с каким то простым объектом, наш сотрудник выдал:
- К сожалению, мы не сможем вам помочь с данным СЛОЖНЫМ объектом.
- Вам помочь сможет только одна компания в Москве!
- ЗАПИСЫВАЙТЕ ИХ НОМЕР И САЙТ!
- И ПРОДИКТОВАЛ ЕМУ ИХ САЙТ И ЕГО НОМЕР ТЕЛЕФОНА.
- Отметим, это сработало….
Перепланировка — куда обращаться на стадии планирования?
- Самые важные документы, которыми вы должны располагать – техническое заключение и проект перепланировки.
- На их основании Жилищной инспекцией будет принято решение о том, можно ли проводить перепланировку квартиры.
- По действующему в Москве регламенту допускается самые простые перепланировки согласовывать без проекта – по эскизу.
- Но как показывает практика, доля «эскизных» перепланировок крайне невысока.
Большинство ремонтно-строительных мероприятий по перепланировке согласуется на основании проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.
Для разработки проекта необходимо обратиться в специализированную проектную организацию с допуском (свидетельство) СРО.
Наша компания обладает этим допуском и может оказать услуги по разработке проектной документации.
- Если вы планируете ремонт с затрагиванием несущих конструкций, то необходимо получить техническое заключение на перепланировку от автора-проекта дома.
- Для этого вам нужно будет обратиться к нему или в замещающую его организацию (ГБУ Экспертный центр).
- Автор проекта дома – это организация, разработавшая проект серии, по которому строилось здание.
В основном, в Москве выступают такие проектные институты и организации, как АО МНИИТЭП, АО ЦНИИЭП жилища, АО Моспроект и т.д.
Куда обращаться при перепланировке квартиры, если необходимо техническое заключение от автора дома, а автор прекратил как юр. лицо свое существование, или сведения о нем не сохранились (характерно для домов старого фонда)?
В этом случае следует обратиться за техническим заключением в организацию, которую Мосжилинспекция уполномочила замещать уже не существующих или неизвестных авторов домов.
Сегодня данные функции возложены на ГБУ «Экспертный центр». *При этом, проект перепланировки может разработать любая проектная организация с допуском СРО. (Это будет значительно дешевле чем заказывать проект у них).
Для разработки проектной документации и последующего согласования перепланировки понадобится техпаспорт квартиры или поэтажный план квартиры с экспликацией к нему.
Порядок согласования перепланировки для г. Москва
| ► Первым шагом является определение пути согласования и соответственно объема проектной документации необходимой для согласования.По данному вопросу вы можете проконсультироваться в нашей организации. |
| ► Далее идет заказ проектной документаций в составе технического заключения и проекта перепланировки. |
| ► Потом идут необходимые в каждом конкретном случае дополнительные согласования, например при перестановке газовой плиты согласование с АО Мосгаз. |
| ► Далее документы подаются на портале Мос.ру для получения разрешения на перепланировку. |
| ► После получения разрешения на перепланировку, наступает этап ремонта. Собственник ведет и заканчивает ремонт. Далее наступает этап приемки. (Подробно о приемке). |
| ► Инициация выхода инспектора из Мосжилинспекции для приемки выполненного ремонта путем подачи комплекта документов через Мос.ру.Через 10 дней после подачи заявления инспектор перезванивает и назначает дату и время выхода его на квартиру. |
| ► Комиссия Мосжилинспекции проводит визуальный осмотр выполненного ремонта и, если выполненный ремонт соответствует проекту, на который они выдали Распоряжение, предоставляется акт о завершении перепланировки и/или переустройства в 4 экземплярах. |
| ► Далее акты подписываются собственником, автором проекта и строительной компанией и передаются инспектору для окончательно подписания в жилищной инспекции. Один экземпляр собственнику выдают на руки, один остается в жилищной инспекции, один направляется в БТИ и последний направляется в Росреестр. |
| ► После получения акта можно инициировать выход техника из Бюро Технической Инвентаризации для графической фиксации выполненных при перепланировке изменений. На основании проведенной графической фиксации планировки, Бюро Технической Инвентаризации предоставляет новые документы БТИ на квартиру. (Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему). |
*О порядке согласования перепланировок в Московской области можно узнать: В ДАННОЙ СТАТЬЕ.
Бесплатная консультация: