Последние два десятка лет многие россияне, мечтавшие о собственном жилье, сталкивались при решении квартирного вопроса с откровенным мошенничеством недобросовестных застройщиков. Впрочем, сегодня уже сформирована хорошая законодательная база, надежно защищающая граждан от всех возможных потрясений при приобретении квартиры.
Однако на повестке до сих пор остаются вопросы по достройке около трех тысяч проблемных домов и компенсации более 100 тысячам дольщикам, ранее вложивших деньги в свое будущее жилье и ничего не получивших взамен…8 августа, в День строителя, парламентарии рассказали, когда в стране не останется ни одного обманутого дольщика, а также объяснили, почему важно такой показатель, как восстановление их прав, включить в нацпроект «Жилье и городская среда».
Не все деньги пошли в дело
Ловко используя в своих интересах законодательные лакуны и отсутствие реально действующих механизмов страхования, мошенники разными способами присваивали себе деньги дольщиков. Некоторых злоумышленников Следственному комитету (СК) удалось задержать, а средства вернуть. Но кого-то ищут до сих пор.
По оценкам экспертов, в общей сложности за 12 лет россиянами было вложено в долевое строительство 3,5 триллиона рублей, не все из которых, увы, были израсходованы эффективно. С ростом числа недостроев в начале нулевых по всей стране стали появляться и обманутые дольщики, которых в 2014 году насчитывалось уже 45 тысяч человек.
В одних случаях строителей подвела некомпетентность или халатность, но в других, как свидетельствуют наработки Следственного комитета, они действовали явно с умыслом.
Например, это становится ясно из уголовного дела по обвинению пяти человек в организации и участии в преступном сообществе, когда с 2007 по 2013 год мошенники под предлогом участия в долевом строительстве украли у 405 граждан почти 500 миллионов рублей. Как сообщила «Российская газета», граждан зазывали поучаствовать в строительстве 12 многоквартирных домов на территории Москвы и Московской области.
А в Ульяновске, по данным СК, гендиректор строительной компании просто украл 440 миллионов рублей, предназначенных для строительства жилого комплекса из семи многоквартирных домов. И выводил деньги через фирмы-однодневки.
Фонд обманутых дольщиков получит новые полномочия
В Твери недавно расследовали уголовное дело о мошенничестве в отношении компании «Тверьагрострой», которой еще в 2016 году было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома по Бурашевскому шоссе. Фирма собрала больше 69 миллионов рублей, но после приостановила строительство дома. Где деньги и сколько людей пострадало, устанавливает следствие.
От страховки до эскроу-счетов
Все подобные случаи, конечно, власти фиксировали и без внимания не оставляли.
В 2014 году кабмин решил усилить защиту прав граждан: вместо механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика землей и самим объектом на рынке долевого строительства было внедрено страхование. Однако и оно не сработало.
Число обманутых дольщиков продолжало увеличиваться. Несмотря на собранные почти 40 миллиардов рублей страховых премий (по данным ЦБ), пострадавшим от недобросовестных застройщиков выплатили всего 50 миллионов рублей.
В 2017 году депутаты Госдумы добились того, что Минстрой опубликовал все «дорожные карты» строительства по регионам. Следующим шагом стало внедрение в 2018 году информсистемы жилищного строительства, где были опубликованы данные, материалы и документы, которые так или иначе связаны с каждым проектом долевого строительства в стране.
• У дольщиков есть право не принимать квартиры с недостатками • Что поможет снизить стоимость жилья • Несколько способов купить квартиру с большой скидкой
Окончательно и бесповоротно решить проблему обманутых дольщиков должен механизм эскроу-счетов, внедренный с 1 июля 2019 года. Его еще называют проектным финансированием.
Получить деньги покупателей, которые хранятся на специальном счете в банке, застройщик может только после передачи им квартир.
Строительство дома ведется на привлеченные кредиты, стоимость которых тем меньше, чем больше дольщиков вошло в проект.
По данным ЦБ РФ, весной этого года на счетах эскроу скопилось уже 1,4 триллиона рублей граждан — участников долевого строительства. И за год их объем вырос примерно в семь раз.
Сегодня, по оценкам Фонда защиты прав участников долевого строительства, в РФ насчитывается более 121 тысячи обманутых дольщиков. А в Едином реестре проблемных объектов зафиксирована информация о свыше 2,8 тысячи долгостроях более чем на 17,1 миллиона квадратных метров в 74 регионах.
Фонд всему голова
- В декабре 2020 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон, благодаря которому Фонд защиты прав дольщиков теперь может самостоятельно достраивать проблемные дома.
- 1 млрд 350 млн рублей ущерба обманутым дольщикам было возмещено Следственным комитетом в 2020 году в ходе следствия (в три раза больше по сравнению с 2019 годом), а также наложен арест на имущество обвиняемых на сумму 426 млн рублей.
Источник: «РГ»
Также он вправе реализовывать программы по достройке вместе с властями регионов с последующей передачей части квартир для их предоставления так называемым очередникам. Например, сиротам, многодетным семьям, инвалидам и другим категориям граждан, представители которых нуждаются в жилье и зачастую вынуждены многие годы стоять в очереди.
Помимо этого, предусматривается стимулирование регионов к более активному решению вопросов с обманутыми дольщиками. Например, вводится механизм возврата в региональный бюджет средств, которые предоставляются Фонду дольщиков в качестве имущественного взноса для софинансирования завершения долгостроев.
Напомним, фонд регулирует отношения между застройщиками и дольщиками, следит за исполнением 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). И если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр.
В частности, фонд проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства, формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика. А также участвует в процедурах, предусмотренных при таком банкротстве, и финансирует работы на незавершенных объектах строительства банкрота.
Кстати, согласно действующему закону, каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан сделать взнос в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от суммы сделки.
Новые полномочия фонда
В марте текущего года Владимир Путин на расширенном заседании коллегии Генеральной прокуратуры заявил о необходимости последовательно разобраться с возникшими ранее долгами перед дольщиками и окончательно решить эту проблему.
«Прошу руководителей органов прокуратуры в регионах, где есть такие долгострои и проблемные объекты, контролировать эту ситуацию», — подчеркнул глава государства. И добавил, что рассчитывает на жесткую позицию прокуроров по вопросу восстановления и защиты прав обманутых дольщиков.
Уже в апреле Правительство России утвердило дополнительные условия, при которых Фонд защиты прав дольщиков может финансировать строительство жилья и вернуть деньги гражданам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков.
В кабмине отметили, что в законе прописан ряд условий, когда фонд не может финансировать мероприятия по восстановлению прав дольщиков. Например, если застройщик не является юрлицом, не имеет прав на землю или разрешение на строительство, фонд не может достроить такое жилье и вернуть деньги гражданам.
Однако и в этом случае могут быть исключения, если их отдельно установил кабмин. Новым постановлением такие условия утверждены. Это процедура банкротства, введенная в отношении застройщика, наличие положительного заключения экспертизы на проектную документацию, нахождение объекта на участке, который допускает строительство.
Долевое строительство предлагают дополнительно отрегулировать
Кроме того, нужны действующие техусловия на подключение дома к инженерным сетям и выполненный не менее чем на 50 процентов объем строительных работ.
При этом в региональном бюджете должны быть деньги на софинансирование строительства, а на недостроенный дом и участок не должен быть наложен арест. Все эти условия должны соблюдаться одновременно.
Еще одной мерой поддержки обманутых дольщиков стал закон, подписанный президентом 1 июля.
Как пояснял ранее председатель Госдумы Вячеслав Володин, в соответствии с принятыми поправками Фонд защиты прав дольщиков имеет право достраивать проблемные объекты и строить новые многоквартирные дома без использования счетов эскроу. Это необходимо для скорейшего исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
Вячеслав Володин Председатель Государственной Думы За несколько лет нам законодательно удалось решить многие вопросы. Деятельность застройщиков стала более прозрачной, а права граждан, покупающих жилье в строящемся доме, защищены…
Кроме того, фонд сможет получать в упрощенном порядке в аренду или безвозмездное пользование земельные участки под строительство многоквартирных домов. Он также наделяется функциями технического заказчика, сможет создавать коммерческие и некоммерческие организации и направлять на финансирование строительства часть временно свободных средств.
«Такое расширение прав фонда позволит быстрее достраивать дома и строить новые, а значит, люди быстрее смогут переехать в собственное жилье», — отметил спикер палаты.
Причем Вячеслав Володин подчеркнул, что тема обманутых дольщиков находится на особом контроле Государственной Думы. «За несколько лет нам законодательно удалось решить многие вопросы. Деятельность застройщиков стала более прозрачной, а права граждан, покупающих жилье в строящемся доме, защищены», —резюмировал он.
Законы есть, осталось подождать
По словам одного из авторов закона, главы Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, решить проблему обманутых дольщиков удастся решить уже в ближайшие пару лет.
«Для этого разработана и принята необходимая законодательная база, — пояснил он «РФ сегодня». — Именно поэтому ежегодно выделяются большие деньги, которые тратятся на достройку и на выплату компенсаций. Решение проблемы обманутых дольщиков — это лишь дело времени».
Николай Николаев Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Созданы все условия, благодаря которым новые обманутые дольщики не появляются…
Глава комитета добавил, что не видит оснований, чтобы проблемный вопрос не был снят с повестки к 2023 году. «Препятствий с точки зрения законодательного и нормативного обеспечения на сегодня нет. Более того, созданы все условия, благодаря которым новые обманутые дольщики не появляются», — уточнил он.
Тем не менее Госдума держит руку на пульсе: комитет постоянно анализирует правоприменительную практику в сфере жилстроя. «Но сказать точно, какие еще изменения нужны, наверное, сейчас будет невозможно.
Потому что те изменения, которые требовались на текущий момент, уже приняты», — отметил Николаев.
Однако если вдруг депутаты поймут, что «что-то еще мешает выполнению поставленных президентом задач», то реакция последует незамедлительно, пообещал он.
Застройщиков хотят привлечь к устранению недоделок
«На сегодня каких-то задач, которые стояли бы в этой сфере перед Госдумой, на мой взгляд, нет, — уточнил он. — Насколько я знаю, в бюджете на следующий год и на трехлетку деньги на эти цели будут выделены. Важно проследить, чтобы их хватило и чтобы они эффективно использовались».
Добавить чуть-чуть прав
Руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав участников долевого строительства, член Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Александр Якубовский заявил «РФ сегодня», что Фонду защиты прав дольщиков не хватает полномочий по взысканию средств с нерадивых застройщиков.
По его словам, такие поправки в закон сейчас прорабатываются вместе с кабмином и могут быть окончательно сформулированы и внесены в Госдуму уже в августе.
В настоящий момент выплаты компенсаций обманутым дольщикам производятся за счет средств федерального и регионального бюджетов. По словам парламентария, в прошлом году порядка 40 тысяч человек уже получили такие выплаты и решения о достройке домов.
Александр Якубовский Член Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Мы выступаем за то, чтобы фонд признавался потерпевшим автоматически. Сейчас он таковым признается, лишь когда проходит потерпевшим в рамках уголовного дела…
При этом Фонд защиты прав дольщиков не признан потерпевшим ни по одному делу в отношении застройщиков, а значит, не может претендовать на возмещение убытков. Контролировать процесс взыскания средств можно с помощью депутатских запросов, но этого недостаточно.
«Мы выступаем за то, чтобы фонд признавался потерпевшим автоматически. Сейчас он таковым признается, лишь когда проходит потерпевшим в рамках уголовного дела. Это не правильно, ведь государство через фонд тратит бюджетные деньги на восстановление прав обманутых граждан», — подчеркнул Якубовский.
Также необходимо усилить парламентский контроль в отношении застройщиков, разработать изменения в законодательство, в том числе и в Уголовно-процессуальный кодекс с тем, чтобы правоохранительные органы могли оперативно взыскивать средства с недобросовестных строительных компаний, указал он. Это снизит нагрузку на бюджеты, дополнительно защитит права граждан и ускорит достройку проблемных домов.
Помимо расширения прав фонда, законодатель предлагает включить показатель восстановления прав обманутых дольщиков в России в нацпроект «Жилье и городская среда». Без решения проблемы обманутых дольщиков нацпроект не может быть реализован успешно, уверен депутат.
Кроме того, Якубовский считает нужным установить публичный контроль за исполнением решений наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства и «дорожных карт» регионов России по этому вопросу.
Вопросы обманутых дольщиков должны быть решены в кратчайшее время | Правовой помощник Пульс Mail.ru
П
В период активного строительства и большого количества ипотечных программ, возникло много проблем у тех, кто вкладывает свои денежные средства в новостройки.
Долгострои, банкротства строительных компаний, мошеннические действия – в последние годы обманутых дольщиков становится все больше. Все вопросы необходимо решить в ближайшее время.
Соответствующее распоряжение дал Президент Российской Федерации органам прокуратуры.
Законодательство по долевому строению в последнее время претерпело множество изменений. Сейчас граждане более защищены, чем ранее, от обманов, мошеннических схем и реального банкротства организаций. Но остались еще проблемы и долги прошлых лет.
На проведенном расширенном заседании Генеральной Прокуратуры опять были подняты проблемы граждан, попавших в тяжелую ситуацию, связанную с приобретением жилья. Руководители прокуратур регионов получили соответствующие распоряжения.
Прокуратура работает вместе с Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. Региональные отделения фонда уже принимают решения о возврате некоторым дольщикам квартир или компенсации расходов на них.
К примеру, около 300 квартир и 600 компенсаций уже должны получить граждане шести регионов страны – в Чувашии, Пермском крае, Брянской, Ленинградской, Свердловской и Томской областях. Еще 850 дольщиков, которые приобрели квартиры в строящихся 11 домах Подмосковья, также получат соответствующие компенсации.
13 домов решено достроить, и более 5000 граждан все таки смогут получить уже оплаченное жилье.
Часть домов передается другим застройщикам на «достроительство», а по старым домам или тем новостройкам, строительство по которым невозможно (например, в силу нарушения строительных норм), принимается решение о возврате денежных средств дольщикам.
Если у любого гражданина также возникли вопросы по долевому строительству, он может обратиться на официальный сайт Фонда с просьбой разобраться по данному вопросу. Фонд специально создан правительство Российской Федерации для разрешения подобных проблем. Здесь же можно ознакомиться со всем принятыми решениями Фонда, а также о состоянии текущих рассматриваемых дел.
Источник: https://socprav.ru/voprosy-obmanutyh-dolshhikov-dolzhny-byt-resheny-v-kratchajshee-vremya
П
Правовой помощник
558 подписчиков
Достройка проблемных объектов долевого строительства — Юридическая консультация
18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов.
Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.
рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.
Нарушение договора застройщиком: что делать?
Упрощение процедуры банкротства застройщиков
Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д.
Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих.
Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.
Права на компенсации и порядок выплат
Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты.
Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения.
Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.
Выбор недвижимости на первичном рынке
Региональные фонды
В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов.
Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям.
Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.
Срок оформления в собственность квартиры в новостройке
Влияние на отрасль
Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков.
Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте.
Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета.
Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.
Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает.
Сказали спасибо:
Что делать при банкротстве застройщика
Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.
Светлана Фатеева
работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков
Профиль автора
Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.
Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.
Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.
- Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
- Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
- Банкротство происходит по разным причинам:
- выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
- снизилась покупательская способность;
- деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.
Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.
Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.
Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.
Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.
Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:
- Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
- Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
- Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
- Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.
Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС
Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:
В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.
Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН
Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.
Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.
Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.
По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.
Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН
Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.
Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.
Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.
Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.
Сначала удовлетворяют требования по текущим платежам — они не входят в реестр требований кредиторов. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.
Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.
При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.
Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.
Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.
Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.
Заявление о включении в реестр.
Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».
Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.
Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.
Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.
Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.
То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.
Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.
Александр Бречалов: Проблема обманутых дольщиков должна быть решена в кратчайшие сроки
В ней также приняли участие руководители профильных министерств и ведомств, правоохранительных органов, главы муниципалитетов и представители компаний-застройщиков.
Напомним, распоряжением Главы Удмуртии от 31 июля 2017 года утверждён план-график решения проблем граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов.
По поручению руководителя республики создана межведомственная рабочая группа, которая постоянно отслеживает ход работ по оказанию помощи людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков.
На заседания этой комиссии приглашаются застройщики, что позволяет более оперативно решать вопросы обманутых дольщиков.
Как сообщил министр строительства, ЖКХ и энергетики Дмитрий Сурнин, сегодня в республике зафиксировано 658 договоров, не исполненных в установленный срок, что составляет 7,9 процента от общего количества договоров долевого участия в строительстве. В настоящее время в реестр включены 294 человека по 11 «проблемным» объектам. В отношении объектов, которые возможно достроить, проведена работа по смене застройщика.
Так, по ЖК «Родниковый край» в д.
Хохряки Завьяловского района Арбитражным судом УР в рамках процедуры банкротства принято решение о передаче ООО «Холмы-2» имущества и обязательств недобросовестного застройщика ООО «Стройком» по передаче жилых помещений.
В январе текущего года конкурсным управляющим подписано Соглашение о передаче объекта и обязательств новому застройщику. В феврале внесены изменения в разрешения на строительство по замене застройщика на ООО «Холмы-2».
В ходе обследования новым застройщиком состояния строительных конструкций объектов ЖК «Родниковый край» выявлено и подтверждено экспертами, что техническое состояние конструкций внутренних стен жилых домов в целом недопустимое, существует опасность для пребывания людей. Для обеспечения безопасного проживания граждан принято решение о проведении демонтажа многоквартирных домов. Данное решение получило поддержку инициативной группой дольщиков.
В настоящее время новым застройщиком осуществлен выход на строительную площадку, произведён демонтаж конструкций двух домов, ещё два дома в процессе демонтажа.
«Мы в графике. Работы идут с небольшим опережением. На сегодняшний день укреплены фундаменты, проведено испытание их прочности. Начаты работы по перекрытию подвала и укладке наружных стен. Планируем сдать все четыре дома в эксплуатацию к 30 июня 2020 года», — сообщил генеральный директор ООО «Холмы-2» Дмитрий Лукин.
Представители инициативной группы ЖК «Родниковый край» подчеркнули, что с появлением нового застройщика на объекте у большинства дольщиков появилась надежда и даже уверенность в том, что «проблемные» дома в Хохряках всё-таки достроят.
«С новым застройщиком у нас прекрасные отношения, они доводят до нас планы и график строительства и пока, кстати, соблюдают его. Мы в ежедневном режиме контролируем, как идут работы на объекте.
Уверены, что застройщик со своими обязательствами справится — дома будут построены и введены в срок», — отметили дольщики.
Однако будущие новосёлы обеспокоены ещё тем, что могут возникнуть проблемы с прокладкой коммуникаций, их также не устраивает состояние существующей дороги, построенной прежним застройщиком.
По информации Минстроя Удмуртии, предусмотрены средства бюджета республики на проектирование сетей водоснабжения и водоотведения в Хохряках, в дальнейшем требуется строительство КНС в новом микрорайоне, где в ближайшей перспективе планируется возведение детского сада.
«Мы исходим из приоритетности решения вопроса и финансирования объектов. В первую очередь нам необходимо достроить эти дома и обеспечить подключение их к инженерным коммуникациям.
Когда у вас появится детский сад, то мы будем рассматривать возможности строительства дороги в микрорайоне», — подчеркнул Глава Удмуртии.
Александр Бречалов поручил руководителям профильных министерств проработать этот вопрос, чтобы в перспективе включить строительство этой дороги в республиканский план.
Несколько хуже обстоят дела на объекте незавершенного строительства по ул. Петрова в г. Ижевске, застройщиком которого до недавнего времени являлся ООО «Инвест-проект». Обманутые дольщики должны были въехать в свои квартиры ещё летом 2014 года.
Строительство 16-этажки заморожено. 126 дольщиков, купивших здесь квартиры, вынуждены скитаться по съёмным квартирам.
Сегодня работы в доме выполнены на 30% — до 12 этажа возведён каркас дома, до 7-8 этажа — наружные стены, внутренние стены есть не везде, нет коммуникаций.
Арбитражным судом Удмуртской Республики принято решение о смене застройщика на АО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики». В декабре 2018 года с конкурсным управляющим заключено соглашение о передаче объекта, земельного участка и обязательств по передаче квартир участникам строительства.
В договор аренды земельного участка в феврале 2019 года внесены изменения в части уточнения границ земельного участка, которые зарегистрированы в марте. В настоящее время осуществляется государственная экспертиза проекта засыпки лога, ведутся работы по устройству временной дороги.
Заключён договор на проектирование реконструкции здания для получения нового разрешения на строительство. Продлить истекшее по сроку разрешение оказалось невозможно.
В ходе совещания представители профильных министерств и ведомств отметили, что все разрешительные документы будут готовы к концу ноября 2019 года.
«Мы, так или иначе, проблему обманутых дольщиков решим. Главное, чтобы люди понимали, что работа идёт. Специально сегодняшнее совещание проводим с приглашением представителей инициативной группы и ведём прямую трансляцию с него. Мы будем максимально ускорять решение вопроса. Дом на Петрова – это не просто объект: люди с 2012 года платят кредиты, живут на съёмных квартирах.
Это приоритетный проект, никаких препятствий, чтобы его выполнить, у нас нет», — подчеркнул Глава Удмуртии. Чтобы определить реалистичные сроки завершения строительства, Александр Бречалов предложил провести следующее совещание по данному объекту в ноябре, когда уже будут готовы все разрешительные документы.
Застройщик намерен ввести в эксплуатацию долгострой до конца сентября 2020 года.
Министру строительства, ЖКХ и энергетики Удмуртии Дмитрию Сурнину поручено держать ситуацию по решению проблем обманутых дольщиков на еженедельном контроле и докладывать руководителю республики.